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Du nouveau sur les frais liés à la vente d’un bien immobilier en copropriété

Publiée le
par Office Notarial Grand M

Plafonnement du prix de l’état daté facturé par le syndic

Lors de la vente d’un bien en copropriété, le propriétaire est tenu de fournir toutes les informations nécessaires à la parfaite information de l’acquéreur. L’état daté fait partie des documents obligatoires que le vendeur doit remettre au notaire avant la vente. Son prix était jusqu’alors laissé libre aux syndics qui l’éditaient. Pour limiter les dérapages, l’Etat a légiféré, le tarif est ainsi plafonné depuis le 1er juin… Nous faisons le point sur ce nouveau plafond et sur les axes de vigilance à maintenir…

Lors de l’acquisition d’un bien en copropriété, votre notaire doit recueillir un certain nombre de documents qui lui permettent de rédiger l’acte mais surtout d’informer et de protéger l’acquéreur comme le vendeur.

De manière générale, le vendeur doit transmettre à l’acquéreur toutes les informations qu’il détient sur son bien, sous peine de risquer une baisse du prix, voire même l’annulation de la vente pour vices cachés. La condamnation du vendeur au versement d’indemnités à l’acheteur, s’il a subi un préjudice, peut même être encourue.

La liste des documents à réunir  s’allonge régulièrement :

  • Le règlement de copropriété et tous ses modificatifs publiés
  • Les trois derniers procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires,
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble,
  • La fiche synthétique de la copropriété,
  • Un état daté
  • Le dossier de diagnostic technique

La plupart des frais liés à l’établissement de ces documents sont en général à la charge du vendeur. Toutefois, les parties peuvent convenir de mettre à la charge de l’acquéreur le coût de ces prestations.

Qu’est-ce qu’un état daté  ?

C’est une photographie de la situation comptable d’un lot de copropriété. Il récapitule les charges, les éventuelles créances vis-à-vis de la copropriété, les avances déjà versées, les impayés au sein de la copropriété, la dette du syndicat auprès des fournisseurs…. Ce document est établi et facturé par le syndic de l’immeuble.

L’Etat daté  : un document obligatoire dont le prix est désormais plafonné

Depuis le 1er juin 2020, le prix d’un état daté ne pourra plus dépasser 380 € TTC conformément au décret du 21/02/2020*.

L’Etat est intervenu pour règlementer ce tarif car certains syndics pratiquaient des prix jugés excessifs. En moyenne, il fallait en effet compter auparavant 600 euros, selon les chiffres de l’Institut National de la Consommation, avec des pics à 1200 euros chez certains syndics, pour obtenir ce précieux document. L’Etat a jugé que le temps passé à l’établissement d’un tel document ne justifiait pas ces tarifs.

C’est donc une belle avancée pour les copropriétaires qui vont pouvoir anticiper leur budget de cession d’un lot en copropriété.

Mais attention, ce plafonnement n’est pas forcément synonyme d’économies. Certains syndics pratiquaient des prix en dessous de ce plafond et seront tentés de s’aligner à la hausse. Et de manière générale les syndics risquent de vouloir compenser leur manque à gagner en augmentant le prix d’autres prestations… Comme l’établissement des pré-état datés…

Le pré-état daté est un document à remettre obligatoirement à l’acheteur lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente pour l’informer notamment sur les charges qu’il devra régler en tant que nouveau copropriétaire. Il est également établi et facturé par le syndic**.

Il faut donc être vigilant, que vous soyez acheteur ou vendeur. Il s’agit de veiller à ne pas se faire imposer des dépenses inutiles ou démesurées.

Comment pouvons-nous vous aider à y voir plus clair sur les frais liés à la vente ou l’acquisition d’un bien en copropriété  ?

Nous estimons que notre rôle de notaire est de veiller à ce que les ventes s’effectuent dans les meilleures conditions pour le vendeur, comme pour l’acquéreur, dans un souci d’équité et d’optimisation de votre acte. Nous vous orientons sur les documents à fournir et sur leurs conditions d’obtention.

Ainsi, nous vous permettons d’obtenir et transmettre toutes les informations nécessaires pour garantir des conditions de vente saines, tout en maîtrisant les coûts.

* Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 pris pour l’application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis  

** Le pré-état daté peut être établi par le vendeur qui fournit les derniers procès-verbaux d’assemblées générales et le relevé des charges réelles et prévisionnelles du lot en copropriété concerné. Cependant, cette démarche est à réserver aux plus avertis car les données comptables à communiquer sont fastidieuses à extraire des documents fournis par le syndic et le vendeur engage sa responsabilité envers l’acquéreur en cas d’erreur ou d’omission. Il est donc préférable de le faire établir par le Syndic en négociant un tarif raisonnable.