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Location meublée ou vide, quelles sont les différences  ?

Publiée le
par Office Notarial Grand M

Propriétaire bailleur  : Quels sont les critères pour choisir le bail adapté à votre situation ?

Vous détenez un logement ou envisagez d’investir  ? Il vous faut réfléchir en amont au type de location à mettre en place… En effet, La location est soumise à des règles différentes selon si le logement est loué meublé ou non. Le bail, la caution et le préavis ont chacun leurs spécificités et il en est de même de la fiscalité applicable. Quelles sont les différences entre ces deux modes de location ? Qu’est-ce que cela change pour les propriétaires ? Quelle est la meilleure solution  ? Il n’y a malheureusement pas une seule réponse à cette dernière question mais plusieurs, chacune plus ou moins adaptée à votre cas ! Le choix est complexe et doit être effectué en fonction de votre situation fiscale et patrimoniale mais aussi des conditions du marché… Nous avons néanmoins réuni pour vous différents éléments de comparaison pouvant vous orienter…

Voici pour commencer un tableau qui vous permettra de repérer les principales différences :

Logement videLogement meublé
Durée du bail3 ans minimum1 an minimum
(9 mois si le locataire est étudiant)
Dépôt de garantie1 mois de loyer minimum (hors charges)2 mois de loyer minimum (hors charges)
Préavis du bailleur6 mois minimum3 mois minimum
Préavis du locataire3 mois minimum
ou
1 mois minimum (dans certaines zones géographiques tendues)
1 mois minimum
Impôts sur le revenu du bailleurLes revenus locatifs sont à déclarer en tant que : Revenus fonciers. 

Revenus locatifs inférieurs à 15 000€, vous avez le choix entre : 
Régime Micro Foncier (Abattement forfaitaire de 30% de vos recettes).
OU
Régime de bénéfice réel (Déduction des charges réelles) 

Revenus locatifs supérieurs à 15 000€, : c’est le régime réel qui est applicable.

Si vous avez accès au 
régime Micro-Foncier, 
vous payez des impôts sur 70% de vos revenus 
Les revenus locatifs sont à déclarer en tant que  : Bénéfices Industriels 
et Commerciaux (BIC) 

Revenus locatifs inférieurs à 70 000€, vous avez le choix entre : 
Régime Micro-BIC (micro entreprise) 
(Abattement forfaitaire de 50% de vos recettes) 
OU 
Régime de bénéfice réel (Déduction des charges réelles) 

Revenus locatifs supérieurs à 70 000€, c’est le régime réel qui est applicable 

 Si vous avez accès au  
régime Micro-BIC, 
vous payez des impôts sur 50% de vos revenus seulement 
Autres particularitésEn tant que propriétaire-bailleur vous ne pouvez rompre ce bail que sous certaines conditions :
• pour habiter vous-même le logement 
• pour le louer à un de vos proches (famille) 
• pour vendre votre bien (dans ce cas le locataire est prioritaire et a deux mois pour faire une proposition d’achat : : le congé pour vendre doit alors répondre à des règles très strictes. N’hésitez pas à demander conseil à votre notaire)
Vous devrez impérativement équiper votre logement d’un ameublement minimum imposé (voir la liste
 
En tant que loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, vous devez accomplir certaines démarches (obtention d’un numéro SIRET,…) et êtes redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Selon les situations, vous pouvez être également redevable de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et de la TVA.

Une durée de bail et de préavis plus courte en location meublée qui permet plus de souplesse quant à l’utilisation personnelle de votre bien.

Le bail (ou contrat de location) recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Selon si le logement est loué vide ou meublé, pour une longue ou courte durée, son contenu sera soumis à des règles spécifiques. Quel que soit le type de location choisie, il doit être conforme au modèle de bail réglementaire. Vous pouvez signer un bail sous seing privé directement avec le locataire ou bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Vous pouvez aussi avoir recours à un bail notarié, rédigé par votre notaire, pour vous assurer une sécurité juridique supplémentaire, notamment en cas de non-paiement des loyers par votre locataire.

Depuis 2018 (Loi ELAN du 23 novembre 2018) il est également possible d’opter pour un Bail Mobilité (location meublée uniquement) : Le « bail mobilité » est un contrat de location signé entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire « temporaire » (étudiant, salarié en en mission temporaire ou formation professionnelle, …). Il est conclu pour une durée allant de 1 à 10 mois. À la fin du bail, le propriétaire et le locataire ne peuvent pas signer un nouveau bail mobilité pour le même logement.

En fonction de vos objectifs, une location courte durée peut être intéressante et n’est possible qu’en location meublée. Par exemple si vous souhaitez récupérer l’usage de votre logement pour l’été…

Une gestion locative plus lourde pour les logements meublés

Avec une durée de bail et de préavis plus courte, la rotation des locataires est logiquement plus rapide dans les locations de bien meublés. Vous aurez donc à intervenir plus souvent si vous gérez vous-même votre bien pour trouver un locataire, conclure le bail, entretenir le logement et son ameublement… Si vous passez par une agence immobilière et/ou un notaire, ce sont les frais de gestion qui seront plus élevés (honoraires). Mais ceux-ci sont récupérables en charges déductibles des loyers si vous êtes au régime réel.

Est-il possible de transformer une location nue (vide) en location meublée ?

Il est possible de transformer un logement nu en logement meublé. Cependant, dans certains cas, il est nécessaire de demander une autorisation administrative. C’est le cas, s’il s’agit d’une location saisonnière ou que l’appartement se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants ou encore si la Mairie l’exige. Cette autorisation peut être limitée ou provisoire. Il est impératif de se rapprocher de la Mairie de sa commune avant toute transformation.

Des loyers plus élevés mais aussi des charges et un risque de vacance supérieurs pour les logements meublés

Comme son nom l’indique, un logement meublé doit comporter un ameublement minimum permettant une utilisation décente. La liste des éléments d’ameublement définissant le logement meublé diffère selon la date de signature du bail.

Pour un bail signé après le mois d’août 2015, voici les objets mobiliers qui devront obligatoirement figurer dans le bien loué, sous peine de voir votre location requalifiée en logement vide et être contraint à une régularisation fiscale  :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …)

De ce fait, le propriétaire verra ses charges augmentées pour une location meublée car il devra prévoir le budget d’acquisition et d’entretien de l’ameublement.

Cependant des loyers souvent nettement supérieurs pour la location meublée peuvent venir compenser ce déficit. Faut-il encore être dans une zone où la vacance locative n’est pas un risque trop important ; ce qui n’est le cas que dans les villes à fort potentiel locatif…

➕ Si vous avez un appartement dans une ville étudiante située dans une zone touristique attractive, la vacance du logement présentera un risque très faible et la location meublée pourra vous permettre d’alterner location à des étudiants et location saisonnière (rentabilité maximale).

➖ Si vous avez une maison dans une petite ville de Province, la vacance pourrait présenter un risque élevé, car vous ne pourrez pas échapper à des périodes sans locataires. A moins d’être dans une zone très touristique et d’offrir des prestations intéressantes pour une location saisonnière à forte valeur ajoutée, vous aurez plus intérêt à louer votre logement vide pour optimiser vos revenus.

En tout état de cause, et avant toute décision sur le mode de location à adopter, il est impératif de calculer votre rendement net en prenant en compte tous ces paramètres. Si avec un loyer plus élevé, le rendement locatif brut (loyer annuel divisé par le prix d’achat) d’un logement meublé est plus élevé, il ne faut pas omettre de calculer également la rentabilité nette pour évaluer exactement l’intérêt financier de chaque mode de placement. Vous l’obtenez en déduisant la taxe foncière et les charges de votre gestion locative (assurance, charges de copropriété, ameublement, etc.) des revenus locatifs.

Si vous estimez que votre bien ne sera loué que 10 mois sur 12, il vous faudra également le prévoir dans votre calcul.

Taux de rentabilité nette =

(Loyer mensuel x 12) – (Taxe foncière + Charges non récupérables sur le locataire + Frais de gestion) ÷ (Prix d’acquisition du bien  + coût du crédit) x 100

Un avantage fiscal considérable pour les logements meublés

Les inconvénients cités ci-dessus de la « location meublée » peuvent cependant être contre balancés par une fiscalité avantageuse.

En effet, si vous êtes en régime micro, les revenus d’une location meublée ne seront imposables qu’à hauteur de 50% contre 70% pour la location vide.

Mais, sur ce point encore, il faut être vigilant et savoir relativiser. Cet avantage est soumis à de nombreuses conditions et n’est pas adapté à toutes les situations…

Location meublée :

Vous déclarez des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). En tant que bailleur, vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous n’exercez pas cette activité à titre professionnel et si :

  • les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23 000 €
  • ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC …).

Ce statut fiscal propose deux options :

  • le régime micro-BIC (le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.)
  • le régime dit de bénéfice réel simplifié ou normal (le bénéfice imposable est déterminé en déduisant les frais et charges réelles de vos recettes)

L’accès au régime Micro-BIC est soumis à certaines conditions  :

  • vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 70 000 € par an
  • ou si c’est la 1ère ou la 2ème année que vos recettes annuelles dépassent 70 000 €, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC une année supplémentaire.

Avec le « régime réel », la location d’un logement meublé peut se révéler encore plus intéressante puisque vous pouvez déclarer vos charges au réel comme en location vide, mais en outre pouvoir également amortir le coût d’acquisition du bien et déduire de vos loyers des amortissements qui peuvent en grande partie (voire totalement) réduire les loyers imposables.

A l’impôt sur les revenus il conviendra néanmoins d’ajouter, en fonction de votre situation (Loueur meublé professionnel ou non, lieu et utilisation personnelle du bien loué), la cotisation foncière des entreprises. Pour savoir si vous serez soumis à la CFE, vous pouvez demander conseil à votre notaire ou consulter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué.

Location vide :

Dans cette situation, vous déclarez alors des « revenus fonciers ». Vous avez le choix entre le régime du micro-foncier qui vous permet de ne payer des impôts que sur 70 % de vos recettes locatives ou le régime réel, avec possibilité de déduire vos charges réelles (intéressant si elles représentent plus de 30% de vos recettes).

Conclusion  :

Si la location meublée présente à première vue des avantages fiscaux non négligeables, il convient de les contrebalancer en évaluant bien vos charges et les risques de vacance.

En comparaison, la location vide offre une gestion locative allégée, plus de stabilité et de garanties qui peuvent être attrayantes selon vos objectifs et votre peur du risque.

Si vous n’avez pas encore acheté de bien immobilier à mettre en location, il peut être judicieux de faire appel à votre notaire, qui réalisera un audit de votre patrimoine pour vous orienter vers le mode de location le plus intéressant et répondre ainsi à vos objectifs et vos besoins dans les meilleures conditions fiscales.

Si la possibilité de faire intervenir son notaire est souvent méconnue quand il s’agit de location ou de gestion patrimoniale, son expertise du marché immobilier, de la fiscalité et sa connaissance de votre patrimoine font pourtant de lui un conseiller averti et un interlocuteur privilégié.

Nous avons choisi, au sein de l’Office Notarial du GRAND M, de proposer un accompagnement global, en accord avec les règles et valeurs de notre profession et de notre rôle d’Officier public et ministériel.

Ainsi quel que soit votre choix sur la gestion locative de votre bien immobilier ou votre réflexion sur un futur investissement, l ’Office Notarial GRAND M est à même de vous accompagner  :

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Pour en savoir plus sur la fiscalité des locations immobilières et les différents dispositifs accessibles :